Comment acheter à deux sans être marié ?

Si le concubinage n’est plus aussi mal considéré que par le passé, il reste en revanche une impasse juridique : la loi considère que les deux partenaires sont des étrangers et seul celui dont le nom figure dans l'acte d'acquisition est considéré comme propriétaire. En d’autres termes, l’un des deux concubins pourra prétendre à rien si l’autre décède ou en cas de séparation difficile, et même s'il a payé une partie des mensualités de remboursement. Sauf à contracter un PACS, deux solutions sont possibles pour acheter ensemble un bien sans que l’un ou l’autre soit lésé : l’indivision et la Société Civile Immobilière (SCI).

L’indivision

Avec ce système, le couple est propriétaire à deux. Le nom des deux acquéreurs figure sur l'acte notarié et chaque concubin est propriétaire en proportion de son apport. Au moment d’acheter, mieux vaut être précis sur les pourcentages de propriété revenant à chacun. Cette proportion peut par exemple être de 1/3- 2/3, etc. A défaut d’indication contraire dans l’acte d’acquisition, les concubins sont réputés posséder chacun 50% du bien.

En cas de séparation, le logement pourra être vendu et le produit de cession réparti au prorata des apports respectifs. Si l'une des parties ne veut pas vendre, l’autre pourra toujours lui proposer de racheter sa part. En cas de décès, le conjoint survivant n’héritera pas automatiquement de lapart du défunt. Aussi les concubins ont-ils intérêt à faire notifier une clause de rachat prioritaire de la quote-part du concubin décédé dans la convention d'indivision. Devant des héritiers réservataires (enfants du défunt…), le concubin ne pourra cependant pas hériter à 100% du bien du défunt.

SCI

Elle permet d’acquérir un bien appartenant à cette société et pas directement aux associés. Les concubins détiennent, sous forme d’actions, desparts proportionnelles à leurs apports respectifs. L’un d’eux peut être nommé gérant de la société. Une clause prévoyant la dissolution de la SCI peut être prévue en cas de séparation. Si, au fil du temps, les partenaires décident de changer la répartition de leurs actifs, ils peuvent procéder à travers la donation ou l'achat de parts de la SCI. Pour protéger le conjoint survivant en cas de décès, la SCI donne la possibilité de réaliser un montage juridique. Il consiste à démembrer la nue-propriété (usus) et la jouissance (abusus) du bien, puis à les croiser. En raccourci, ce maillage revient à donner à chacun des partenaires 50% des parts en nue-propriété et l'usufruit sur les parts détenues en nue-propriété par l'autreconcubin. Résultat, en cas de décès, le survivant retrouve la totalité de la propriété sur ses parts, tout en conservant, l'usufruit sur les parts du défunt. Il se retrouve alors usufruitier de l'ensemble, sans hériter, et donc sans grignoter la réserve légale des héritiers. Surtout adapté aux gros patrimoines, le système de la SCI a des inconvénients puisqu’une société implique de tenir une assemblée générale annuelle, d’établir des déclarations fiscales, de tenir les comptes, etc…